Immobilienaktien als Alternative zur direkten Immobilienanlage
Als Ellwanger & Geiger Privatbankiers 1995 den E&G DIMAX auflegte, prägte die Stuttgarter Privatbank nicht nur den Begriff der Immobilienaktien, sondern grenzte das Marktsegment erstmals gegenüber Finanz- und Beteiligungsgesellschaften ab. Der DIMAX beleuchtet seit 25 Jahren die Kurshistorie dieses Segmentes, das inzwischen aus dem Schatten anderer indirekter Immobilienanlagen getreten ist.
Immobilienanlagen spielen für institutionelle Investoren eine immer wichtigere Rolle. Wie aktuelle Umfragen zeigen, wollen Großinvestoren ihre Immobilienquote in den kommenden Jahren weiter erhöhen. Der größte Anteil ihrer Immobilieninvestitionen floss bislang in direkte Anlagen. Immobilienaktien spielen hingegen für institutionelle Anleger hierzulande noch keine nennenswerte Rolle, wenngleich es erste Anzeichen dafür gibt, dass sich dies in den kommenden Jahren ändern wird. Nicht umsonst erwägt die Allianz erstmalig, in Immobilienaktien zu investieren.
Bei den deutschen Immobilientiteln muss man zunächst wissen, dass sie jahrzehntelang im Schatten von geschlossenen und offenen Fonds standen, was im weltweiten Vergleich die große Ausnahme war. Denn in den meisten anderen Ländern setzen Anleger bei der indirekten Immobilienanlage seit langem auf börsennotierte Vehikel. Doch wie eine aktuelle Studie von ZIA und Barkow Consulting zeigt, hat das Segment der deutschen Immobilienaktien inzwischen Boden gutgemacht und sich bezogen auf das Immobilienvermögen zur bedeutendsten indirekten Anlageklasse für deutsche Immobilien entwickelt.
Dieser Trend sollte sich in den kommenden Jahren weiter verstärken: Denn die Konkurrenz aus offenen und geschlossenen Immobilienfonds musste in der Vergangenheit auf vielen Baustellen kämpfen. Erstere profitierten lange Zeit von ihrer vermeintlichen Stabilität und Sicherheit. Allerdings hat die Schließung und Abwicklung erster Fonds gezeigt, dass das Vehikel kein Selbstläufer ist. Für die geschlossenen Fonds beginnt mit dem neuen Kapitalanlagegesetzbuch eine neue Zeitrechnung - mit ungewissem Ausgang.
Zudem hat sich die Marktkapitalisierung des Immobilienaktiensektors in Deutschland seit dem Jahr 2008 gemessen am Immobilienaktienindex DIMAX immerhin mehr als verdreifacht - sie erreicht heute ein Volumen von 23 Mrd. Euro. Ein Blick auf die 25-jährige Historie des Immobilienaktienindex aus dem Hause Ellwanger & Geiger zeigt auch, wie sich die Kräfteverhältnisse in dem Segment verschoben haben. Bestimmten zu Beginn noch Gewerbeimmobilienaktiengesellschaften maßgeblich die gesamte Marktkapitalisierung, sind es heute Wohnimmobiliengesellschaften, die mit einem Anteil von rund 60% das größte Gewicht haben. So stammen auch die vier Schwergewichte des DIMAX mit der Deutschen Annington, Deutsche Wohnen, LEG und Gagfah aus dem Wohnsegment.
Die Historie des Index belegt, dass sich die deutschen Immobilienaktien in Sachen Performance nicht vor anderen Immobilienanlagen verstecken müssen. Mit einer jährlichen Rendite von 4,72% liegen sie im Langfristvergleich zum Beispiel vor den offenen Immobilienfonds (4,63%) und dem DIX für Direktimmobilien (4,56%). Dennoch muss die deutsche Immobilienaktie im internationalen Vergleich noch weiter aufholen. Ein Blick auf den Streubesitz zeigt etwa, dass nur eine Minderheit der deutschen Unternehmen die Milliardengrenze hinter sich lässt.
Deutlich größere Volumen bewegen Immobilienaktiengesellschaften auf europäischer Ebene. Vor allem die langjährigen Performance-Ergebnisse der europäischen Reits sprechen zudem eine deutliche Sprache, wie die 25-jährige Historie des europäischen Ellwanger & Geiger Reitindex (E&G ERIX) erkennen lässt. Für diesen Zeitraum weist er mit einer jährlichen Rendite von 9,01% eine stattliche Performance auf: Gerade für Investoren mit langfristigem Anlagehorizont wie Versicherungen oder Pensionskassen Grund genug, sich näher mit der Anlageklasse zu beschäftigen.
Michael Beck, Leiter Portfolio Management, Ellwanger & Geiger Privatbankiers
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