Reetdach statt Rettungsschirm

Die "Arche Noah" hüpft über die Nordseewellen. Immobilienmakler Thorsten Figge steuert das Motorboot Richtung Baltrum, der kleinsten der ostfriesischen Inseln. Figge gibt Gas, Gischt spritzt gegen die Fenster der Kabine: "Für die Strecke von Neßmersiel nach Baltrum brauche ich statt 30 Minuten wie die Fähre nur etwa zehn", sagt er. Vor drei Jahren habe er das Boot gekauft, um Zeit zu sparen.

Ohne eigenes Schiff samt Elektrofahrrad an Bord könnte er die vielen Termine nicht schaffen. Denn die Geschäfte gehen gut an der Küste. Die Rettungsaktionen für die Euro-Banken von Irland bis Zypern haben Vermögende verunsichert, sie fürchten um ihre Tagesgeldkonten. "Käufer haben Angst vor dem Euro und kaufen lieber eine Ferienimmobilie, als das Geld auf der Bank zu lassen", sagt Figge. Kunden kauften zunehmend bar und ohne Bankkredit.

Hinzu kommt: Urlaub an der See und in den Alpen ist gefragt. 37 Prozent der Deutschen verbringen ihren Haupturlaub im eigenen Land. 2005 lag der Anteil noch bei 32 Prozent. Auf einen Gast in Spanien, immerhin das beliebteste Auslandsreiseziel, kommen fünf Deutschlandurlauber.

Mehr als ein Drittel der Inlandsurlauber wohnt in einer Ferienwohnung oder einem Ferienhaus. "Viele wollen sich jetzt eine Ferienimmobilie kaufen", sagt Michael Kiefer, Chefanalyst bei Immobilienscout24, "aber das Angebot an den begehrten Standorten ist extrem knapp".

Die Folge: Die Preise ziehen stark an. An der Nord- und Ostsee, aber auch in den Alpen und am Bodensee müssen Hauskäufer mittlerweile mehr als 300.000 Euro einplanen. An besonders beliebten Standorten stiegen die Preise zwischen 2009 und 2012 um sechs Prozent pro Jahr. Eigentümer durften sich über entsprechende Wertsteigerungen freuen.

Auf den kleineren ostfriesischen Inseln gehen den Maklern die Angebote aus. Nur zwei Objekte stünden auf Baltrum zum Verkauf, sagt Makler Figge. Etwas mehr Auswahl bieten größere Inseln. "Norderney macht etwa ein Viertel des Ferienimmobilienmarktes auf den sieben Inseln aus", sagt Andreas Pilz, Makler bei Engel & Völkers in Norderney. Derzeit seien dort etwa 40 Immobilien auf dem Markt. Norderney und Juist sind am teuersten: Wohnungen kosten zwischen 5400 und 6200 Euro pro Quadratmeter. Wer Meerblick will, muss 7000 Euro hinblättern, sagt Figge.

Insulaner gegen Anleger: Wer bekommt die Wohnung?

Warner B. J. Popkes, 54, Geschäftsführer des Wirtschaftsprüfungsunternehmens RSM Deutschland aus Leer, ist das zu viel. Er hat eine simple Rechnung aufgemacht: Auf Norderney seien Ferienimmobilien etwa 200 Tage im Jahr vermietbar, auf Borkum 150 bis 160 Tage.

Da der Preis auf Borkum bei etwa der Hälfte liege, lohne der Kauf dort eher: "Entscheidend ist das Verhältnis von vermietbaren Tagen zum Kaufpreis." Popkes hat auf Borkum eine alte Kommandeurs-Villa gekauft. Dort entstehen sieben Ferienwohnungen.

Ein Ende des Preisanstiegs auf den ostfriesischen Inseln ist nicht in Sicht. Längst konkurrieren Anleger mit Inselbewohnern um den knappen Wohnraum. Die Bürgermeister der betroffenen Gemeinden wollen vermeiden, dass bisher privat genutzte Immobilien in Ferienwohnungen umgewandelt werden. Es wird über ein Veränderungsverbot diskutiert. Damit würden Ferienimmobilien noch knapper – und teurer.

Auf Sylt ist das kaum noch möglich. Auf 100 Einwohner kommt ein Makler. Viele versprechen noch zweistellige Wertsteigerungen. Doch die Preise sind schon oben. "Außer in den wassernahen Top-Lagen ist in den kommenden Jahren nicht mit größeren Preissteigerungen zu rechnen", sagt der Sylter Makler Peter Peters. Davon kommen in den teuersten Insellagen, vor allem in Kampen, kaum welche auf den Markt.

Wer hier eine Ferienimmobilie kaufe, um sie zu vermieten, der müsse sich mit etwa zwei Prozent Rendite zufriedengeben, sagt Peters. Denn die Mieten seien deutlich langsamer gestiegen als die Einkaufspreise – ein Signal für eine Immobilienblase.

Den meisten Käufern gehe es aber nicht um Spekulation, sondern um Kapitalerhalt. Dafür stehen die Chancen auch auf Sylt nicht schlecht. Schließlich ist die Insel nur zu zwölf Prozent bebaut. Gemeinden weisen keinen Baugrund mehr aus. Käufer müssen für bestehende Häuser bieten.

Makler: Viele Häuschen sind überteuert

Trotz großer Nachfrage und knappem Angebot rät Makler Peters den Interessenten zur Vorsicht: "Ein Viertel aller auf Sylt angebotenen Objekte ist deutlich überteuert." Immobilien mit Potenzial seien am ehesten in den Nachbargemeinden Kampens, in Wenningstedt und Keitum, zu finden.

Der Sylt-Boom breitet sich jetzt aus. "Wegen der horrenden Preise und des Society-Rummels flüchten viele Käufer auf die Nachbarinseln, beispielsweise nach Föhr", sagt Makler Leif Both von Dahler & Company.

Möbelfabrikant Bernd Wilkening, 54, aus Hermannsburg in der Lüneburger Heide, hat mit seiner Frau auf Föhr zugeschlagen: "Hier sind die Menschen bodenständiger und die Preise noch bezahlbar." Wilkening nutzte die Finanzkrise.

Der Unternehmer kaufte ein Reetdachhaus in Nieblum für etwa 900 000 Euro. 400 000 Euro steckte er in den Umbau. "Ich habe die Chance gesehen, ein Haus in attraktiver Strandnähe ausschließlich als luxuriöse Ferienimmobilie zu vermieten."

Wer eine Ferienimmobilie nur vermietet und nicht selbst nutzt, hat oft steuerliche Vorteile. Auf Föhr sparen reine Vermieter die sonst anfallende Zweitwohnungsteuer. Auch bei der Einkommensteuer gibt es Vorteile.

Die beiden Ferienwohnungen im Reetdachhaus seien wegen der guten Lage und Ausstattung 300 Tage im Jahr vermietet, so Wilkening. Im Jahr kommen etwa 130.000 Euro Miete zusammen. Nach Kosten und Steuern bleiben ihm drei Prozent Rendite – den Wertzuwachs nicht eingerechnet. Bereits ein Jahr nach Kauf und Umbau sei das Haus eine halbe Million Euro mehr wert gewesen.

Dass Föhr angesichts des Nachfragedrucks noch lange bodenständig bleibt, ist unwahrscheinlich. Die Insel rüstet auf. So soll an Wyks Südstrand ein Wellnessresort auf 23.000 Quadratmetern direkt am Strand entstehen – mit Hotel und Apartmenthäusern mit 55 Ferienwohnungen.

Acht Prozent Rendite trotz schlechter Auslastung

Föhr zieht bisher vor allem Käufer an, die auf die gute Infrastruktur von Wyk setzen. Hier gibt es Geschäfte, Fachärzte, ein Kurzentrum und sogar ein Kino. Wie wichtig Infrastruktur ist, zeigt sich an der Ostseeküste Schleswig-Holsteins. "Die Lagen am Meer können noch so toll sein", sagt Günter Heimel, Immobiliensachverständiger aus Kiel, "wenn dahinter nichts kommt, bleiben Gäste und Immobilienkäufer aus."

In Kappeln an der Mündung der Schlei etwa gingen Investoren mit Großprojekten baden. Direkt am Meer, in Port Olpenitz, planten sie ein Mega-Ferienresort mit 1000 Häusern für 500 Millionen Euro. Doch aus den hochtrabenden Plänen ist wenig geworden – "weil der Standort nicht ausreichend angebunden ist", sagt Heimel.

An vielen Orten der Ostseeküste Schleswig-Holsteins stehen Siedlungen mit Ferienimmobilien aus den Siebzigerjahren. "Wenn dort nicht in großem Stil investiert wird, werden solche Siedlungen schnell zum Auslaufmodell", sagt Heimel. Sie könnten dann einen ganzen Ort nach unten ziehen. Damp, Holm oder die Marina Wendtorf suchen noch ihr Konzept.

An aussichtsreicheren Standorten ist die Nachfrage auch an der Ostsee groß. So wie am Schönberger Strand. Die Mischung aus Sandstrand, hochwertigen Immobilien und Geschäften vor Ort zöge Gäste an, sagt Sachverständiger Heimel. Demnächst soll die Bahntrasse nach Kiel wiederbelebt werden: "Damit würde die Verkehrsanbindung noch besser, was zu weiteren Wertsteigerungen führen dürfte."

Carsten Anders aus dem nahe gelegenen Hohenfelde kaufte mit dem familieneigenen Immobilienunternehmen vor 15 Jahren einen Teil des ehemaligen Kurparks hinter der Strandpromenade. Acht Ferienhäuser mit 40 Wohnungen hat das Unternehmen hier hochgezogen, sieben Millionen Euro investiert.

Zehn Wohnungen hat es mittlerweile für bis zu 3000 Euro pro Quadratmeter verkauft. Die übrigen 30 werden vermietet. "Schon mit 150 Tagen Auslastung pro Jahr erreichen wir dank günstiger Baukosten acht Prozent Rendite", sagt Anders.

Ähnlich gute Anlagechancen für Käufer sieht Sachverständiger Heimel in der Kieler Bucht, wo Baugrundstücke händeringend gesucht werden. Von schwierigen Standorten würde er hingegen die Finger lassen, selbst bei Preisabschlägen. "Im Vergleich zu solchen Lagen ist die Ostseeküste Mecklenburg-Vorpommerns viel interessanter", sagt Heimel. Die Preise seien dort oft noch niedriger, die Lebenshaltungskosten geringer: "Dazu kommt eine neue Infrastruktur."

Vorpommern: Natur pur

Zehn Jahre hat Monika Credner gesucht. 2001 wurde sie fündig, in Born auf dem Darß, Teil einer Ostseehalbinsel im Nationalpark Vorpommersche Boddenlandschaft. Ein heruntergekommenes Fischerhaus ohne Strom und Wasser hatte es ihr angetan, nur wenige Schritte vom Bodden entfernt, einem nachgelagerten Küstengewässer.

Credner kaufte es für sich und ihre Familie und nennt den Kauf eine der besten Entscheidungen ihres Lebens. Nach zwei Renovierungen bietet das reetgedeckte Haus mit Fußbodenheizung und Bädern Komfort und Charme. Das Dachgeschoss bewohnt Credner mit Familie.

Das Erdgeschoss hat sie aufgeteilt: Für die Einzimmerwohnung zahlen Gäste ab 50 Euro pro Nacht, die größere Zweizimmerwohnung kostet ab 80 Euro. Urlauber kommen fast immer, "nur im November, Februar und März ist es etwas ruhiger".

"Auch auf unserer Halbinsel sind leider schon austauschbare Feriensiedlungen entstanden, die im Winter völlig leerstehen", sagt Credner. Ahrenshoop, Wustrow und die Boddendörfer Wieck und Born haben ihren Charakter bewahrt; Prerow und Zingst, direkt am Meer, wurden stärker zugebaut.

Für Immobilien auf der Halbinsel zahlen Käufer heute ähnlich viel wie auf den viel größeren Inseln Rügen und Usedom. Für Häuser in guter Lage müssen sie mit mehr als 3000 Euro pro Quadratmeter rechnen. "Besonderheit von Rügen und Usedom ist, dass die Preise mit steigender Entfernung zum Strand sehr stark fallen", sagt Analyst Kiefer von Immobilienscout24.

Beispiel Rügen: Nur sechs Kilometer hinter dem Ostseebad Binz liegt die Gemeinde Zirkow. Doch die Märkte der Gemeinden trennen Welten. Während Hauskäufer in Binz im Schnitt 2000 Euro pro Quadratmeter zahlen und gute Aussichten auf weitere Wertsteigerungen haben, sind es in Zirkow nur 900 Euro.

Alpen: Postkartenidylle

Hohe Preise über ganze Landkreise hinweg gibt es auch fast 1000 Kilometer weiter südlich. "Die Besonderheit in den bayrischen Ferienregionen ist, dass die Erwerbstätigen und die Urlauber eigentlich die gleichen Immobilien suchen", sagt Christiane Noisternig, Immobiliensachverständige aus Feldkirchen-Westerham.

Anders als an vielen Küstenorten gäbe es keine reinen Ferienhaussiedlungen: "Die Konkurrenz um das knappe Angebot ist daher besonders groß." Gefragt seien Häuser in ortsüblicher Bauweise, von der Zweizimmerwohnung bis zum Einfamilienhaus.

Neben Seelagen in den Voralpen, etwa in Prien am Chiemsee, seien auch die typischen Berglagen der Bayerischen Alpen begehrt, möglichst mit unverbaubarem Blick. "Die Leute suchen die Postkartenidylle, die sie aus Fernsehserien kennen", sagt Noisternig. In Tegernsee müssen sie dafür mit 8000 Euro pro Quadratmeter Haus schon mehr als auf Sylt zahlen – bekommen für ihr Geld aber auch eine vergleichbare Promidichte geboten.

Deutlich bodenständiger lebt Familie Brandner. Sie wohnt schon seit Generationen in Bischofswiesen im Berchtesgadener Land, mitten in der Natur, umrahmt von tiefgrünen Kuhweiden und mit Blick auf schneebedeckte Berge. Vor einem Jahr haben Brandners mit ihren drei Söhnen, ein neues Generationenprojekt gestartet.

Den alten Hof der Eltern rissen sie ab und bauten für 600 000 Euro ein neues Haus aus Holz (siehe Foto Seite 74). "Das passt zur Landschaft und zu uns", sagt Sebastian Brandner, der unter der Woche im Salzbergwerk von Berchtesgaden arbeitet.

Am Wochenende kümmern er und seine Frau sich in Bischofswiesen um die zwei neuen Ferienwohnungen im Obergeschoss und um sechs Kühe. "Eigentlich lohnt sich die Viehhaltung nicht mehr", sagt Brandner. "Aber unsere Gäste freuen sich, wenn auch mal eine Kuh am Fenster vorbeiläuft. Deshalb zahlt es sich aus."

Brandners haben lange gerechnet. "Unser Jüngster fand es verrückt, so viel Geld in die Hand zu nehmen", sagt Brandner. Schließlich würden ihre Kinder eines Tages die Restschuld abzahlen müssen. Auch die örtliche Sparkasse hätte gezögert. Brandners kalkulierten mit 120 Tagen Belegung pro Jahr, 10 Tage mehr als vor Ort üblich. "So hätten die Einnahmen sauknapp gereicht, um die laufenden Kosten und die Kreditraten zu decken."

Alpenvorland: Vielen ist es hier zu teuer

Tatsächlich waren die Wohnungen im vergangenen Jahr an 185 Tagen gebucht, dieses Jahr werden mehr als 215 Tage Gäste kommen. Ab 95 Euro pro Nacht können sie übernachten. Dank der hohen Auslastung bleibt Brandners ein Überschuss, etwa für weitere Investitionen. Ihre Rechnung ist also mehr als aufgegangen.

Ein Grund: Sie locken mit moderner Ausstattung. "Wir haben alles so gebaut, dass wir uns in den Wohnungen selbst wohl fühlen würden", sagt Brandner. Jetzt kämen die Gäste, die sie sich vorgestellt hätten: Selbstständige, Freiberufler, Leute mit gehobenem, aber nicht abgehobenem Hintergrund. Hilfreich sei die Nähe zum Flughafen Salzburg, den – in einer halben Stunde Autoentfernung – viele günstige Fluglinien ansteuern.

Einigen Käufern aus der Region ist das Alpenvorland mittlerweile zu teuer. Eine Ausweichmöglichkeit bietet der Bayerische Wald. Jahrzehntelang war das Immobilienangebot hier üppig, Umsatz und Preise waren moderat. Doch das stimmt längst nicht mehr für alle Segmente. Bei frei stehenden Häusern in Waldrandlage übersteige die Nachfrage das Angebot um ein Vielfaches, sagt Christian Wanninger vom Makler Ebner Haus & Grund. Deren Preise stiegen pro Jahr zweistellig.

So wie hier, zwischen Deggendorf und Viechtach: auf einer leichten Anhöhe, von alten Obstbäumen umrankt, üppige Geranien an den Balkonen und ein bunt-blühender Bauerngarten davor. Ein typischer Einfirst-Hof, Baujahr 1750 und 1996 bis 2002 aufwendig saniert. 499 000 Euro will der Besitzer für den Hof haben – er würde jede Postkarte schmücken. "Das ist halt genau das, was alle wollen", meint Makler Wanninger, "keine direkten Nachbarn, unverbauter Blick auf eine wunderbare Landschaft, ein Haufen Grund drum herum."

Bei solchen Objekten ist die Preisskala auch im Bayerischen Wald nach oben offen. Wenn es überhaupt noch Objekte gibt. Denn nicht nur betuchte und erholungsbedürftige Großstädter suchen sie, gern auch als späteren Altersruhesitz, "auch die Einheimischen kaufen – vor allem aber verkaufen sie fast nichts mehr".

So gehen wirklich schöne Häuser in Alleinlage schon mal für eine knappe Million über den Tisch. "Wesentlich günstiger sind kleine Häuschen in Feriendörfern oder Etagenwohnungen, da liegen wir noch immer weit unter dem Preisniveau der Alpen oder auch bestimmter Küstenregionen, und das Angebot ist nach wie vor gut", sagt Wanninger. Viele Interessenten seien außerdem zu unflexibel, "sie wollen partout an dem Ferienort kaufen, in dem sie seit 30 Jahren Urlaub machen", sagt der Makler. "Häufig müssten sie aber nur 15 Kilometer fahren, um festzustellen, dass der Berg von der anderen Seite genauso schön ist."