Rendite mit dem Ferienhaus

Der Urlaub in den eigenen vier Wänden, ohne Speisesaal, ohne feste Frühstückszeiten und ohne Wettrennen um die letzte Sonnenliege findet immer mehr Anhänger. Ferienhäuser erleben seit Jahren eine Boom - bei Urlaubern und Privatinvestoren. Mehr Platz für die Familie und Abende mit Freunden, mehr Flexibilität und Komfort nach den eigenen Wünschen und mehr Privatsphäre in der Ferienzeit liegen im Trend. Der Markt wächst noch immer kräftig: Die Zahl der Gäste, die erstmalig Urlaub in einer angemieteten Immobilie verbrachten, ist 2012 um 7,4 Prozent gestiegen. Das hat eine Marktanalyse des Ferienhausvermittlers HomeAway Fewo-direkt in Kooperation mit dem Immobilienmakler Engel & Völkers ergeben.

Käufern von Ferienimmobilien spielt diese Entwicklung in die Hände. Denn wer sein Ferienhaus oder seine Ferienwohnung nicht ausschließlich selbst nutzen, sondern auch vermieten möchte, freut sich über eine wachsende Nachfrage. Das ist gut für Auslastung, Rendite und die Wertentwicklung der Immobilie. Ebenfalls freuen dürfen sich Ferienhausbesitzer über den Trend zu höherpreisigen Urlaubsdomizilen. Mittlerweile bucht fast jeder fünfte für die Ferienzeit ein Objekt, das mehr als 1.000 Euro pro Woche kostet. Der Durchschnitt lag 2012 bei 759 Euro, immerhin 24 Euro oder 3,2 Prozent mehr als 2011. Vor dem Hintergrund einer Inflationsrate von derzeit weniger als zwei Prozent und den noch niedrigeren Sparzinsen ist das eine ansehnliche Steigerung.

Von den Urlaubsgästen buchte eine knappe Mehrheit ein Ferienhaus, etwas weniger als die Hälfte eine Ferienwohnung. Die wichtigsten Kriterien für die Buchung sind der Marktanalyse zufolge die Lage, das Reiseziel und die Optik. Das sollten Immobilienkäufer berücksichtigen, wenn ihnen Wertsteigerung und gute Vermietbarkeit des Objektes wichtig sind. „Auch in Zukunft gehen wir davon aus, dass hochwertige Ferienimmobilien in attraktiven Lagen kontinuierliche Wertsteigerungen verzeichnen und somit eine interessante und krisensichere Investition für Anleger darstellen“, prognostiziert Kai Enders, Vorstand bei Engel & Völkers. „Je exklusiver die Lage, umso sicherer die Ferienimmobilie als Kapitalanlage.“

Tatsächlich steigt das Interesse an Ferienimmobilien als Kapitalanlage bereits seit vier Jahren in Folge. Überraschend ist das nicht: Das Ferienhaus verbindet in nahezu idealerweise gleich mehrere Bedürfnisse der Käufer: ein stabiler Sachwert mit weitgehendem Inflationsschutz, eine zusätzliche Einkommensquelle durch Vermietung, eine Form der privaten Altersvorsorge und einen hohen Freizeitwert für die Zeiten der Selbstnutzung. Das Häuschen am Meer wird so zum Nebenerwerb mit verbesserter Lebensqualität.

Die Ferienimmobilie als echte Anlagechance

Das Ziel der Altersvorsorge hat mit einem Anteil von 58 Prozent unter knapp 2700 befragten Eigentümern von Ferienimmobilien sogar das Ziel der Eigennutzung und Vermietung (57,2 Prozent) übertroffen, das drei Jahre zuvor noch an erster Stelle stand. „Die romantische Vision vom Altersruhesitz wird zunehmend von monetären Anlagemotiven ersetzt“, beobachtet Tobias Wann, stellvertretender Europachef beim Ferienhaus-Suchportal HomeAway Fewo-direkt. „Neue Zielgruppen sehen in einer Ferienimmobilie eine echte Anlagechance.“

Damit das neue Ferienhaus auch die Erwartungen erfüllt, müssen Käufer vor allem auf die Lage des Objekts achten. Was im Grunde bei jedem Immobilienkauf zentrales Kaufkriterium im Hinblick auf den Werterhalt sein sollte, gewinnt bei den Urlaubsdomizilen besondere Bedeutung. Die erfolgreiche Vermietung und damit dauerhaft stabile Renditen wirft ein Objekt nur dann ab, wenn es dort liegt, wo viele gerne Urlaub machen. Knapp 90 Prozent der Käufer räumen einer guten Lage des Objekts daher die höchste Priorität ein.

Für deutsche Käufer von Ferienobjekten ist der Fall damit klar: Rund 70 Prozent bevorzugen deutsche Urlaubsregionen. Bis vor drei Jahren waren es nicht ganz die Hälfte der Besitzer, die sich ihre Ferienimmobilie im Inland suchten. Deutschland ist hierzulande das beliebteste Urlaubsziel. Besonders hoch im Kurs stehen heute die Küstengebiete an Nord- und Ostsee, und dort insbesondere die Inseln. „Urlaub in Deutschland ist bei unseren Kunden sehr beliebt, vor allem an Nord- und Ostsee. Das Angebot an der Ostsee hat spürbar aufgeholt. Aber auch Mecklenburgische Seenplatte, Schwarzwald und Bayrischer Wald sind gefragt“, bestätigt Tom Müller, Geschäftsführer von e-Domizil.de, einer Online-Plattform für die Suche und Vermittlung von Ferienhäusern und -wohnungen mit mehr als 300.000 Objekten in der Datenbank.

Ausländische Standorte hingegen wie Spanien, Österreich, Frankreich und Italien sind in der Gunst der Käufer rückläufig - gefragt sind sie jedoch noch immer. Nach einer Ferienhaus-Urlaubsanalyse von fewo-direkt.de, die mehr als eine halbe Million Objekte auf ihrer Online-Plattform haben, buchten 33,5 Prozent der Urlauber im Inland, 61,5 Prozent der Buchungen entfielen 2012 auf das europäische Ausland. Dabei ist Italien in der Gunst der Urlaubsgäste hinter Spanien zurückgefallen, das mit 12,4 Prozent die Spitzenposition markiert.

Bei e-Domizil ergibt sich ein etwas anderes Bild. „Bei uns ist Italien immer noch der Auslandsstandort Nummer eins – gefolgt von Kroatien und Spanien“, sagt Tom Müller. „Dabei steigt die Nachfrage nach Kroatien schneller als nach Italien.“ Das Land mit seiner knapp 1.800 Kilometer langen Adriaküste ist wegen seines günstigen Preis-Leistungsverhältnisses vor allem bei Familien stark gefragt. „Kroatien ist ein Wachstumsmarkt“, sagt auch Tobias Wann. „Aber für Immobilienkäufer stehen andere Kriterien im Vordergrund. Wer kühl rechnet, erkennt in deutschen Standorten viele Vorteile.“

Der richtige Standort und das passende Objekt

Während sich nur ein Drittel der deutschen Ferienhausmieter für Urlaub im Heimatland entscheiden, ist dieser Anteil bei den Ferienhauskäufern doppelt so hoch. Diese starke Konzentration auf Deutschland ergibt sich aus den Interessen der Käufer. Da mehr als die Hälfte der Immobilienkäufer das Apartment oder Haus auch selbst nutzen und die Vermietung in Eigenregie übernehmen wollen, bietet ein Standort im deutschen Sprachraum, der Rechtssicherheit bietet, bei den Steuern keine Überraschungen erwarten lässt und zudem mit dem Auto gut erreichbar ist, viele Pluspunkte.

Hinzu kommt, dass sich viele Hauskäufer für einen Urlaubsort entscheiden, im dem sie selbst über Jahre Ferienhausgäste waren. Sie kennen also Infrastruktur und Urlaubsandrang aus eigener Anschauung. Mehr als die Hälfte der Erwerber von Ferienimmobilien haben laut Erhebung selbst zuvor mindestens fünfmal Urlaub in derselben Region gemacht. „Das zeigt, dass Ferienhäuser nicht einfach aus einer Urlaubslaune heraus gekauft werden, sondern sich die Erwerber lange vorher Gedanken gemacht haben. Die Vor-Ort-Analyse vor dem Kauf ist immens wichtig“, kommentiert Tobias Wann.

Feilschen ums Häuschen

Sind der richtige Standort und das passende Objekt gefunden, geht es in die Kaufverhandlungen. Der Kaufpreis entscheidet wesentlich darüber, ob die Immobilie wertstabil und als Vermietobjekt rentabel ist. Zwischen 2010 und 2013 zahlten die Hauskäufer im Durchschnitt 199.000 Euro. Dabei gab bereits mehr als ein Drittel der Käufer bis zu 250.000 Euro aus - Tendenz steigend. Für mehr als 40 Prozent der Immobilienerwerber genügten 150.000 Euro. Insgesamt sind die Preise für Ferienimmobilien zwischen 2009 und 2012 um durchschnittlich 6,5 Prozent gewachsen - zum einen, weil die Zahl der Objekte für weniger als 150.000 Euro immer geringer wird, zum anderen, weil hochpreisige Ferienhäuser immer beliebter werden. 18 Prozent der Käufe gingen zu Preisen zwischen 250.000 und 500.000 Euro über die Bühne.

Wie weit die Preise auseinanderklaffen können, zeigt ein Blick auf Deutschlands Küstenregionen. Während der typische Objektpreis an der Festlandküste von Nord- und Ostsee zwischen 150.000 und 160.000 Euro liegt, kostet das Ferienhaus auf den begehrten Inseln der Ostsee im Mittel 230.000, auf den Nordsee-Inseln hingegen schon 295.000 Euro. Vor allem die Insel Sylt hebt hier das Preisniveau. Das knappe Angebot auf den Inseln ohne große Spielräume für Neubauten rechtfertigt die deutlich höheren Preise.

Im Ausland ist das Preisniveau fast durchweg höher. Allenfalls das Preisniveau in den Niederlanden ist mit dem in Deutschland vergleichbar. In Italien kostete die Ferienimmobilie hingegen im Schnitt schon 200.000 Euro, in Österreich und Spanien waren es nochmals 10.000 beziehungsweise 15.000 Euro mehr. Spitzenpreise erzielten Ferienimmobilien an der französischen Côte d'Azur. Dort kosteten die Urlaubsdomizile durchschnittlich 220.000 Euro.

Attraktive Renditen möglich

Zum Kaufpreis gesellen sich meist noch Modernisierungskosten. Nur ein Drittel der Käufer kommt hier mit einem Budget von weniger als 5.000 Euro aus, 42 Prozent investieren zwischen 5.000 und 25.000 Euro, rund 20 Prozent stecken noch mehr Geld in die Immobilie. Dabei spielen auch energetische Sanierungsmaßnahmen eine zunehmend große Rolle. Auch die laufenden Kosten sind nicht zu vernachlässigen. Für den Unterhalt gaben Hausbesitzer im Durchschnitt 7500 Euro pro Jahr aus. Darin sind Ausgaben für Werbung, Instandhaltung und Finanzierungskosten enthalten.

Da knapp die Hälfte der Immobilienkäufer sofort nach Erwerb mit der Vermietung beginnen will, sollten Käufer schon im Vorfeld die Mieteinnahmen möglichst realistisch kalkulieren - insbesondere, wenn sie mit den Einkünften auch die Finanzierung aufbringen wollen. Im Durchschnitt haben die befragten Ferienhausbesitzer pro Jahr 14.000 Euro an Bruttoeinnahmen mit einer Vermietung über 22 Wochen erzielt. Allerdings variieren die Mieteinnahmen sehr stark abhängig von Vermietungszeiträumen (Haupt-/ Nebensaison), Standort, Objektgröße und Ausstattung.

Nicht zuletzt hängen die Mieteinnahmen auch davon ab, wie intensiv das Häuschen oder die Wohnung von den Eigentümern selbst genutzt und damit für zahlende Gäste blockiert werden. So nehmen 54 Prozent der Vermieter nur bis zu 10.000 Euro im Jahr ein, 16 Prozent jedoch sogar mehr als 20.000 Euro. Insgesamt kommt die Analyse von HomeAway und Engel & Völckers zu der Einschätzung, dass in den Küstenregionen Deutschland Renditen zwischen sechs und sieben Prozent realistisch sind. Um Renditechancen verschiedener in Frage kommender Objekte zu vergleichen, sollten die ortüblichen Wochenmietpreise auf den Quadratmeter Wohnfläche umgerechnet werden.

Für eine erfolgreiche Vermietung gibt es kein Patentrezept. Wichtig ist vielmehr, seine Zielgruppe möglichst genau anzusprechen: etwa Familien mit vielen Kindern, Haustierhalter, Paare, Wassersportler, Kururlauber, etc. Nahezu alle Konzepte finden ihre Nachfrage, da das Angebot – insbesondere zur Hochsaison – noch immer zu gering ist, um einen Verdrängungswettbewerb auszulösen.

Ferienimmobilien vermieten?

Viel Wert sollten angehende Vermieter deshalb auf die Ausstattung im Ferienhaus legen. Neben dem Trend zu mehr Wohnfläche oder einem Gartengrundstück ist Komfort gefragt. „Beispielsweise werden Drahtlos-Internet oder die Möglichkeit, einen Hund mitzubringen, stark nachgefragt“, erklärt Tom Müller. Auch bei Fewo-direkt zeichnet sich eine wachsende Nachfrage nach gehobener Ausstattung ab. „Der typische Besitzer stattet sein Ferienhaus mit viel Herzblut aus. Moderne Küche, ein schönes Bad, Sauna, Internet oder Parkett-Böden werden von den Gästen dankbar angenommen. Dafür geben die Urlauber auch gern etwas mehr aus“, sagt Manager Wann.

Dass sich Nachfrage nach Ferienhäusern in den nächsten Jahren zugunsten anderer Urlaubsformen sinkt, glaubt Wann nicht. „Wir verzeichnen jedes Jahr acht Prozent mehr Urlauber. Die Entwicklung ist seit vielen Jahren stabil. Und selbst während der Finanz- und Euro-Krise hat sich gezeigt: Urlaub ist das Letzte, woran die Deutschen sparen“, sagt er. Im ersten Quartal verzeichnete Fewo-direkt sogar ein Nachfrageplus von 37 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal.

„Dass immer mehr Ferienhäuser gebucht werden, liegt auch daran, dass sie immer besser online buchbar werden. Die Technologie befeuert den sehr stabilen Trend zum Ferienhausurlaub“, so Wann. Früher habe man das Fremdenverkehrsbüro anrufen und anschließend die zugesandte Vermieterliste abtelefonieren müssen. Heute gebe man Ziel, Zeitraum, Zahl der Schlafzimmer und verschiedene Ausstattungswünsche in die Suchanfrage im Internet ein und könne sich bei den passgenauen Angeboten mit Fotos, Zusatzinformationen und Lageplan ein viel besseres Bild machen.

Für alle, die ihre Ferienimmobilie auch vermieten wollen, hat Tobias Wann noch einen Tipp parat: „Eine Ferienimmobilie lohnt sich, wenn sie dort liegt, wo die Nachfrage der Urlauber stabil ist. Das ist nicht unbedingt das winzige Dorf in der Bretagne, in das man sich mal verliebt hat. Und ist das richtige Objekt gefunden, sollte der Eigentümer nicht gerade in der Hauptsaison selbst dort Urlaub machen.“

Fazit: Wer bei der Auswahl der Immobilie sorgfältig und mit Bedacht vorgeht und durch zielgruppengenaue Ansprache für eine gute Auslastung sorgt, kann vom Ferienhausboom mit einer attraktiven Rendite profitieren.